【行业分析】中国仓储地产行业政策汇总、发展现状及投资前景预测报告——智研咨询发布

来源：乐鱼网址    发布时间：2025-09-21 03:11:29

  我国仓储地产随着物流市场的繁荣而发展壮大，据统计，2022年我国仓储地产行业市场规模6248.8亿元，同比增长12.7%，但近两年，传统制造业遭受出口市场疲软与经济结构战略性调整的双重冲击，对仓储需求有所萎缩，同时，随着宏观经济提高速度放缓，一些厂房也被当做仓储房流入市场，使得整个仓储市场会处于严重的供大于需状态，此外，随着新建的高标仓陆陆续续进入市场，叠加上一年延期入市的项目影响导致我国仓库供应放量，我国仓库空置率进一步增大，2024年我国仓储地产行业增速降至近十年来最低水平，仅为6.4%，我国仓储地产市场进入深度调整期。

  相关企业：普洛斯投资(上海)有限公司、京东智能产发股份有限公司、万纬物流发展有限公司、东久新宜（中国）企业管理有限公司、宝湾物流控股有限公司、深圳顺丰泰森控股（集团）有限公司、安博(中国)管理有限公司、上海龙地商业管理有限公司、深圳市深国际物流发展有限公司、嘉民管理咨询(上海)有限公司、第一产业集团有限公司、上海远瀚物流有限公司、维龙(上海)投资管理有限公司、瀚溥(上海)企业管理咨询有限公司、新地物流发展有限公司、复星国药（香港）物流仓储发展有限公司、中远海运物流发展有限公司、北京百利威仓储物流有限公司、乾龙物流集团有限公司、中外运物流投资控股有限公司

  关键词：仓储地产发展历史、仓储地产产业链、仓储地产发展背景、仓储地产市场规模、仓储地产竞争格局、仓储地产发展趋势

  仓储地产是物流地产的核心细致划分领域，指为满足货物存储、保管、分拣、包装、流通加工及配套物流作业需求，而开发、运营的专业化物业及相关基础设施，是连接生产端与消费端的关键物流节点载体。与传统仓库不同，现代仓储地产更强调标准化、集约化、智能化，且通常由专业物流地产开发商或运营商主导，而非企业自建自用。

  仓储地产核心价值不仅在于提供物理空间，更在于通过标准化设计、智能化设施及高效运营管理，提升供应链周转效率，降低社会物流成本，按核心功能和服务场景不同，仓储地产可大致分为通用仓储地产、电商仓储地产、冷链仓储地产、保税仓储地产和特殊仓储地产五大类。

  物流地产概念最早于20世纪80年代由美国普洛斯集团提出并实践，2003年，普洛斯进入中国并成立上海办事处，2004年建成其在中国的第一个物流园，将仓储物流设施的国际标准引入中国，也拉开了外资开发商进军中国仓储地产市场的序幕。2005年，新加坡的丰树也进入中国市场，2006年圆通成为首家接入淘宝的配送服务商，2007年京东开始自建物流，正式进军物流地产领域，2013年菜鸟网络的成立逐步推动了物流地产行业的升级。

  近年来，随着我们国家经济增速放缓，土地供应收紧，仓储地产行业由增量时代迈入存量时代，开始更看重“现代化”，提升科技竞争力，传统物流地产巨头逐步转向定制化运营和持续租赁，同时，更多类型企业不断进入仓储地产市场，2014年万科与黑石合作，开启传统房地产企业涉足该领域的先河，此后，众多传统房企、金融机构以及大型央企纷纷入局，行业呈现出多元化的竞争发展态势。

  仓储地产以“专业化物业”为核心，围绕“货物全生命周期管理”提供服务，涵盖从土地获取、物业开发、设施配置到后期运营的全链条，行业上游最重要的包含土地资源提供方、资金供给方、仓储设备供应商、软件服务提供商等，其中，土地资源提供方主要是政府以及部分拥有可开发土地的地产商等，为仓储地产项目提供建设用地；资金提供方包括银行、信托公司、产业投资基金等各类金融机构，仓储地产项目的开发建设需要大量资金，这些机构为项目提供融资支持；仓储设备供应商负责提供各类仓储作业硬件设施，像输送带、分拣系统、自动引导车（AGV）、堆垛机、穿梭车和叉车等，帮助完成货物的搬运、存储、分拣等流程；软件服务提供商主要为仓储管理提供软件平台，包括仓库管理系统（WMS）、仓库控制管理系统（WCS）等，以实现库存管理、作业流程调度等环节的高效精准管控。

  行业中游为仓储地产企业，专门从事仓储物业的开发、建设以及运营，它们通过获取土地，开发建设标准化或定制化的仓库。行业下游为需求方，包括汽车制造企业、电子制造企业、医药制造企业、生鲜食品企业、进出口贸易企业、化工企业、零售企业、电子商务平台等等，下游客户要仓储空间来存放原材料、半成品以及成品，比如汽车制造企业会储存零部件，医药企业要仓储来保管药品，进出口贸易企业要保税仓等特殊仓储来进行海关监管下的货物存储、报关代理、国际中转等操作，便于国际贸易业务的开展。

  近年来，我们国家物流行业随电商市场的繁荣而迅猛发展，据中国物流与采购联合会多个方面数据显示，2024年我国全国社会物流总额达360.6万亿元，同比增长2.3%，与此同时，在政策拉动、需求多样等因素影响下，新旧动能叠加、交替回升态势更趋明显，物流需求量开始上涨方式从粗放式向高品质加快转型，从增长贡献看，工业品物流总额同比增长5.8%，增长贡献率为77%，是物流需求量开始上涨的主要动力；在新业态发展带动下，单位与居民物品物流总额增长6.7%，贡献率为11%，是物流需求增长的重要潜力；从结构看，再生资源物流总额，单位与居民物流总额占比合计为5%，与上年相比小幅提高，绿色化、数字化类型物流需求发展形态趋势明显。随着我们国家物流行业的蓬勃发展，作为重要配套设施的物流地产也随之快速发展。

  相关报告：智研咨询发布的《中国仓储地产行业市场分析研究及投资战略研判报告》

  注：本文节选出自智研咨询发布的《研判2025！中国仓储地产行业发展历史、产业链、发展背景、市场规模、竞争格局及发展的新趋势分析：行业进入深度调整期[图]》行业分析文章，如需获取行业文章全部内容，可进入智研咨询搜索查看。

  了解更多仓储地产行业的深度研究分析和全面数据，请关注智研咨询发布的《中国仓储地产行业市场分析研究及投资战略研判报告》。本《报告》从2025年全国仓储地产行业发展环境、整体运行状态趋势、运行现状、进出口、竞争格局等角度进行入手，系统、客观的对我国仓储地产行业发展运行进行了深度剖析，展望2025年中国仓储地产行业发展的新趋势。《报告》是系统分析2025年度中国仓储地产行业发展状况的著作，对于全方面了解中国仓储地产行业的发展状况、开展与仓储地产行业发展相关的学术研究和实践，具备极其重大的借鉴价值，可供从事仓储地产行业相关的政府部门、科研机构、产业企业等有关人员阅读参考。

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